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?中國(guó)作為一個(gè)千百年受著“先成家，后立業(yè)”的人生模式影響的國(guó)度。成家，有一個(gè)房子，成為一個(gè)婚姻成立的前提。有人笑談：是中國(guó)的丈母娘，逼高了中國(guó)房?jī)r(jià)!確實(shí)，作為地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘。 ??那么作為一個(gè)中國(guó)青年，25歲到了一個(gè)成家的年紀(jì)。現(xiàn)在我負(fù)責(zé)的幾個(gè)售樓處，婚房逐漸成為一個(gè)主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，只有不足5%是靠自己的實(shí)力，不需要家里的資助買房的。當(dāng)然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時(shí)候就為他準(zhǔn)備下幾套婚房。這個(gè)畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。 ??舉一個(gè)例子：我一個(gè)別墅項(xiàng)目，一個(gè)某局局長(zhǎng)，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個(gè)作為婚房，一個(gè)作為愛(ài)巢。我原本以為他孩子沒(méi)有20也有18了，后來(lái)他小媳婦(離婚后再娶的)抱來(lái)的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)他兒子剛滿月，老來(lái)得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來(lái)?yè)?dān)心他兒子太小無(wú)法辦貸款，這個(gè)局長(zhǎng)倒是替我們著想，一次性2套全款900萬(wàn)，公務(wù)員知道低調(diào)，給我們財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬，沒(méi)有開(kāi)著它的別克小車?yán)F(xiàn)金來(lái)。 ??書(shū)歸正傳，為什么說(shuō)窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說(shuō)普通青年為什么不要著急買房呢? ??作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)人員，我對(duì)地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把的觀點(diǎn)如實(shí)的表述出來(lái)，給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。其實(shí)我研究過(guò)鄰國(guó)，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房?jī)r(jià)當(dāng)然比較高(東京中等房?jī)r(jià)4萬(wàn)人民幣左右)，日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機(jī)會(huì)，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們了，安家安心穩(wěn)當(dāng)?shù)倪^(guò)生活，不惜借貸做房奴。 當(dāng)然，上面只是一個(gè)社會(huì)上流傳已久的原因。一個(gè)根深蒂固的傳統(tǒng)問(wèn)題。誰(shuí)有房，誰(shuí)就是有為青年，誰(shuí)沒(méi)有房，誰(shuí)就是壞孩子。現(xiàn)在的小妮對(duì)年輕人的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大抵如此。 ??除此之外，青年人誠(chéng)惶誠(chéng)恐的買房，還有其他2個(gè)原因。 ??首先，我想說(shuō)大多數(shù)國(guó)民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后還會(huì)漲，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)比工資漲的快。現(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了! ??事實(shí)真的是這樣嗎? ??我這里沒(méi)有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實(shí)去駁倒這個(gè)謬論之前，我想先講幾個(gè)例子?，F(xiàn)在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書(shū)或者像老年人請(qǐng)教。我在研究改革開(kāi)放初期的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的秘密。 ??案例一：在70年代，電話剛剛興起的時(shí)候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標(biāo)志。那時(shí)候有一部電話，可以被神化到領(lǐng)導(dǎo)干部的層次。所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊(duì)去買。圖的啥?身份，面子，潮流!媒體輿論引導(dǎo)之。現(xiàn)在座機(jī)5000元?笑話，前不久，移動(dòng)跑去家去，免費(fèi)送了一臺(tái)給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。 ??案例二：結(jié)婚三大件。三大件，即自行車、手表和縫紉機(jī)。而80年代，結(jié)婚時(shí)的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機(jī)。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。 如今，結(jié)婚“三大件”被默認(rèn)成“三大子”，即“房子、車子和票子。每一個(gè)時(shí)代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿論引導(dǎo)。不引導(dǎo)誰(shuí)去拼命買彩電，洗衣機(jī)，不引導(dǎo)這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰(shuí)?這些企業(yè)怎么發(fā)展，國(guó)家怎么增加GDP?大家想過(guò)沒(méi)有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)是不是不值得一提?這里面深層次的原因是什么的? ??我想無(wú)非的供求關(guān)系。當(dāng)一整個(gè)國(guó)家在渴求一樣?xùn)|西的時(shí)候，這個(gè)的東西在一段時(shí)間內(nèi)是稀缺的。大家爭(zhēng)搶，就有商人涌入這個(gè)行業(yè)，就有投機(jī)倒把的人炒這個(gè)東西。70年代，自行車可是大件，誰(shuí)有誰(shuí)是NB人物，現(xiàn)在誰(shuí)還買不起自行車，那時(shí)候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰(shuí)囤積自行車啊，誰(shuí)傻帽! ??現(xiàn)代人開(kāi)始囤什么了?房子呀。國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需有房子。大家都在搶這個(gè)東西，媒體制作這個(gè)房子稀缺論。制造房子價(jià)格有漲了，一個(gè)月漲幾百上千。 ??從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講：當(dāng)需求被激發(fā)出來(lái)的時(shí)候，一段時(shí)間內(nèi)，房子會(huì)瘋狂上漲，加上中間投機(jī)倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢(qián)涌入這個(gè)行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過(guò)的開(kāi)發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點(diǎn)余錢(qián)的，看到自營(yíng)經(jīng)濟(jì)一年賺的錢(qián)還沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)一個(gè)月賺的多，個(gè)個(gè)瘋 了一樣涌入地產(chǎn)圈。做面粉的，賣魚(yú)的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個(gè)行業(yè)，瘋狂買地，瘋狂建房。這樣就有一個(gè)問(wèn)題，大家都在建房子。當(dāng)房子的總量超過(guò)購(gòu)房者的需求量時(shí)，結(jié)果會(huì)怎樣? ??列位想過(guò)沒(méi)有，在全國(guó)有多少套房子?未來(lái)5年會(huì)建多少套? ??現(xiàn)在社會(huì)獨(dú)生子很多，再過(guò)10年。最簡(jiǎn)單的估計(jì)：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過(guò)10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過(guò)10年，這個(gè)父母還會(huì)為孩子再買套房嗎?到時(shí)候房子還會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去? ??所以說(shuō)：房子永遠(yuǎn)上漲論，是絕對(duì)謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。 ??城市化進(jìn)程到什么程度?北京涌入，濟(jì)南被涌入，東營(yíng)還被涌入嗎? ??國(guó)家十一五計(jì)劃：其中一條是發(fā)展社會(huì)主義新農(nóng)村，2009年開(kāi)始山東試點(diǎn)，大搞新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5年部分試點(diǎn)農(nóng)民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國(guó)12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。在美國(guó)也達(dá)不到。農(nóng)民總歸是大多數(shù)，而且未來(lái)新農(nóng)村建設(shè)。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。取而代之是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛?掃大街去?當(dāng)保安?搞笑。 ??另外國(guó)家十二五計(jì)劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房。5年就建3000萬(wàn)套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級(jí)市的樓房空置率也在迅速增加。濟(jì)南我的一個(gè)客戶有7套房，他們村(城中村改造，洪家樓附近)和他一樣有4套房以上的村民占大多數(shù)。還有北京，溫州的客戶趁著全運(yùn)會(huì)來(lái)濟(jì)南炒房的，一出生就買一個(gè)單元。魯能領(lǐng)秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。房產(chǎn)稅的征收，以3%計(jì)算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數(shù)十萬(wàn)的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時(shí)會(huì)有大量二手房出手。一個(gè)是進(jìn)城減少，一個(gè)是房屋增加。城市化帶來(lái)持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)謬論也不攻自破了。 ??如果你相信，10年前上萬(wàn)元的手機(jī)，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到。 ??我們就有理由相信：10年后，房子將不是問(wèn)題。 ??先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年(25歲-35歲)給銀行，政府打工。 ??年輕人買房，無(wú)疑是透支了短暫的青春和對(duì)未來(lái)長(zhǎng)久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年。推薦：www.com-to-com.com